Affitto

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DISPOSIZIONI GENERALI

Art. 1615 Gestione e godimento della cosa produttiva
Quando la locazione ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile, l’affittuario deve curarne la gestione in conformità della destinazione economica della cosa e dell’interesse della produzione. A lui spettano i frutti (821) e le altre utilità della cosa.

Art. 1616 Affitto senza determinazione di tempo
Se le parti non hanno determinato la durata dell’affitto, ciascuna di esse può recedere dal contratto dando all’altra un congruo preavviso. Sono salve (le norme corporative e) gli usi che dispongano diversamente.

Art. 1617 Obblighi del locatore
Il locatore è tenuto a consegnare la cosa, con i suoi accessori e le sue pertinenze (817), in istato da servire all’uso e alla produzione a cui è destinata.

Art. 1618 Inadempimenti dell’affittuario
Il locatore può chiedere la risoluzione del contratto, se l’affittuario non destina al servizio della cosa i mezzi necessari per la gestione di essa, se non osserva le regole della buona tecnica, ovvero se muta stabilmente la destinazione economica della cosa.

Art. 1619 Diritto di controllo
Il locatore può accertare in ogni tempo, anche con accesso in luogo, se l’affittuario osserva gli obblighi che gli incombono.

Art. 1620 Incremento della produttività della cosa
L’affittuario può prendere le iniziative atte a produrre un aumento di reddito della cosa, purché esse non importino obblighi per il locatore o non gli arrechino pregiudizio, e siano conformi all’interesse della produzione.

Art. 1621 Riparazioni
Il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese, durante l’affitto, le riparazioni straordinarie. Le altre sono a carico dell’affittuario (1576).

Art. 1622 Perdite determinate da riparazioni
Se l’esecuzione delle riparazioni che sono a carico del locatore determina per l’affittuario una perdita superiore al quinto del reddito annuale o, nel caso di affitto non superiore a un anno, al quinto del reddito complessivo, l’affittuario può domandare una riduzione del fitto in ragione della diminuzione del reddito oppure, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.

Art. 1623 Modificazioni sopravvenute del rapporto contrattuale
Se, in conseguenza di una disposizione di legge, (di una norma corporativa), o di un provvedimento dell’autorità riguardanti la gestione produttiva, il rapporto contrattuale risulta notevolmente modificato in modo che le parti ne risentano rispettivamente una perdita e un vantaggio, può essere richiesto un aumento o una diminuzione del fitto (1467) ovvero, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto. Sono salve le diverse disposizioni della legge (della norma corporativa) o del provvedimento dell’autorità.

Art. 1624 Divieto di subaffitto. Cessione dell’affitto
L’affittuario non può subaffittare la cosa senza il consenso del locatore. La facoltà di cedere l’affitto comprende quella di subaffittare; la facoltà di subaffittare non comprende quella di cedere l’affitto.

Art. 1625 Clausola di scioglimento del contratto in caso di alienazione
Se si è convenuto che l’affitto possa sciogliersi in caso di alienazione, l’acquirente che voglia dare licenza all’affittuario deve osservare la disposizione dell’art. 1616. Quando l’affitto ha per oggetto un fondo rustico, la licenza deve essere data col preavviso di sei mesi e ha effetto per la fine dell’anno agrario in corso alla scadenza del termine di preavviso.

Art. 1626 Incapacità o insolvenza dell’affittuario
L’affitto si scioglie per l’interdizione, l’inabilitazione (414 e seguenti) o l’insolvenza dell’affittuario, salvo che al locatore sia prestata idonea garanzia (1179) per l’esatto adempimento degli obblighi dell’affittuario.

Art. 1627 Morte dell’affittuario
Nel caso di morte dell’affittuario, il locatore e gli eredi dell’affittuario possono, entro tre mesi dalla morte, recedere dal contratto mediante disdetta comunicata all’altra parte con preavviso di sei mesi.
Se l’affitto ha per oggetto un fondo rustico, la disdetta ha effetto per la fine dell’anno agrario in corso alla scadenza del termine di preavviso.

DELL’AFFITTO DI FONDI RUSTICI

Art. 1628 Durata minima dell’affitto
(Se le norme corporative stabiliscono un periodo minimo di durata del contratto, l’affitto di un fondo rustico stipulato per una durata inferiore si estende al periodo minimo così stabilito).

Art. 1629 Fondi destinati al rimboschimento
L’affitto di fondi rustici destinati al rimboschimento può essere stipulato per un termine massimo di novantanove anni.

Art. 1630 Affitto senza determinazione di tempo
L’affitto a tempo indeterminato di un fondo soggetto a rotazione di colture si reputa stipulato per il tempo necessario affinché l’affittuario possa svolgere e portare a compimento il normale ciclo di avvicendamento delle colture praticate nel fondo. Se il fondo non è soggetto ad avvicendamento di colture, l’affitto si reputa fatto per il tempo necessario alla raccolta dei frutti (820). L’affitto non cessa se prima della scadenza una delle parti non ha dato disdetta con preavviso di sei mesi.
(Sono salve le diverse disposizioni delle norme corporative).

Art. 1631 Estensione del fondo
Per l’affitto a misura, oppure a corpo con indicazione della misura, nel caso di eccesso o di difetto dell’estensione del fondo rispetto alla misura indicata, i diritti e le obbligazioni delle parti sono determinati secondo le norme contenute nel capo della vendita (1537). Artt. 1632-1634 (abrogati)

Art. 1635 Perdita fortuita dei frutti negli affitti pluriennali
Se, durante l’affitto convenuto per più anni, almeno la metà dei frutti di un anno non ancora separati perisce per caso fortuito, l’affittuario può domandare una riduzione del fitto, salvo che la perdita trovi compenso nei precedenti raccolti. Qualora la perdita non trovi compenso nei precedenti raccolti, la riduzione e determinata alla fine dell’affitto, eseguito il conguaglio con i frutti raccolti in tutti gli anni decorsi. Il giudice può dispensare provvisoriamente l’affittuario dal pagamento di una parte del fitto in proporzione della perdita sofferta. La riduzione non può mai eccedere la metà del fitto. In ogni caso si deve tener conto degli indennizzi che l’affittuario abbia conseguiti o possa conseguire in relazione alla perdita sofferta. Al perimento è equiparata la mancata produzione dei frutti.

Art. 1636 Perdita fortuita dei frutti negli affitti annuali
Se l’affitto ha la durata di un solo anno, e si è verificata la perdita per caso fortuito di almeno la metà dei frutti, l’affittuario può essere esonerato dal pagamento di una parte del fitto, in misura non superiore alla metà.

Art. 1637 Accollo di casi fortuiti
L’affittuario può, con patto espresso, assumere il rischio dei casi fortuiti ordinari. Sono reputati tali i fortuiti che, avuto riguardo ai luoghi e a ogni altra circostanza, le parti potevano ragionevolmente ritenere probabili. E’ nullo il patto (1421 e seguenti) col quale l’affittuario si assoggetta ai casi fortuiti straordinari.

Art. 1638 Espropriazione per pubblico interesse
In caso di espropriazione per pubblico interesse o di occupazione temporanea del fondo locato, l’affittuario ha diritto di ottenere dal locatore la parte d’indennità a questo corrisposta per i frutti non percepiti o per il mancato raccolto.

Art. 1639 Canone di affitto
Il fitto può consistere anche in una quota ovvero in una quantità fissa o variabile dei frutti del fondo locato.

Art. 1640 Scorte morte
Le scorte morte costituenti la dotazione del fondo, che sono state consegnate all’affittuario all’inizio dell’affitto, con determinazione della specie, qualità e quantità, devono, anche se stimate essere restituite al locatore alla fine dell’affitto, nella stessa specie, qualità e quantità e, se si tratta di scorte fisse, come macchinari e attrezzi, nello stesso stato d’uso. L’eccedenza o la deficienza deve essere regolata in danaro, secondo il valore corrente al tempo della riconsegna. La dotazione necessaria non può essere distratta e deve essere mantenuta secondo le esigenze delle colture e la pratica dei luoghi. La disposizione del comma precedente si applica anche se, all’inizio dell’affitto, l’affittuario ha depositato la somma che rappresenti il valore delle scorte presso il locatore salvo l’obbligo di questo di restituirla al tempo della riconsegna delle scorte. Se le scorte sono state consegnate con la sola indicazione del valore, l’affittuario ne acquista la proprietà, e, alla fine dell’affitto, deve restituire il valore ricevuto o scorte in natura per un corrispondente valore, determinato secondo il prezzo corrente, al tempo della riconsegna, ovvero parte dell’uno e parte delle altre.
Sono salve (le diverse disposizioni delle norme corporative o) le diverse pattuizioni delle parti.

Art. 1641 Scorte vive
Quando il bestiame da lavoro o da allevamento, costituente la dotazione del fondo, è stato in tutto o in parte fornito dal locatore, si osservano le disposizioni degli articoli seguenti, salvi (le norme corporative o) i patti diversi.

Art. 1642 Proprietà del bestiame consegnato
Qualora il bestiame consegnato all’affittuario sia stato determinato con indicazione della specie, del numero, del sesso, della qualità, dell’età e del peso, anche se ne è stata fatta stima, la proprietà di esso rimane al locatore. Tuttavia l’affittuario può disporre dei singoli capi, ma deve mantenere nel fondo la dotazione necessaria.

Art. 1643 Rischio della perdita del bestiame
Il rischio della perdita del bestiame è a carico dell’affittuario dal momento in cui questi lo ha ricevuto, se non è stato diversamente pattuito (1637).

Art. 1644 Accrescimenti e frutti del bestiame
L’affittuario fa suoi i parti e gli altri frutti del bestiame, l’accrescimento e ogni altro provento che ne deriva (1615). Il letame però deve essere impiegato esclusivamente nella coltivazione del fondo.

Art. 1645 Riconsegna del bestiame
Nel caso previsto dall’art. 1642, al termine del contratto l’affittuario deve restituire bestiame corrispondente per specie, numero, sesso, qualità, età e peso a quello ricevuto. Se vi sono differenze di qualità o di quantità contenute nei limiti in cui esse possano ammettersi avuto riguardo ai bisogni della coltivazione del fondo, l’affittuario deve restituire bestiame di uguale valore. Se vi è eccedenza o deficienza nel valore del bestiame, ne è fatto conguaglio in danaro tra le parti, secondo il valore al tempo della riconsegna. La disposizione del comma precedente si applica anche se, all’inizio dell’affitto l’affittuario ha depositato presso il locatore la somma che rappresenta il valore del bestiame. Si applica altresì la disposizione del terzo comma dell’art. 1640.
Sono salvi (le disposizioni delle norme corporative e) i patti diversi.

Art. 1646 Rapporti fra gli affittuari uscente e subentrante
L’affittuario uscente deve mettere a disposizione di chi gli subentra nella coltivazione i locali opportuni e gli altri comodi occorrenti per i lavori dell’anno seguente; il nuovo affittuario deve lasciare al precedente i locali opportuni e gli altri comodi occorrenti per il consumo dei foraggi e per le raccolte che restano da fare. Per l’ulteriore determinazione dei rapporti tra l’affittuario uscente e l’affittuario subentrante si osservano (le disposizioni delle norme corporative e, in mancanza) gli usi locali.

DELL’AFFITTO A COLTIVATORE DIRETTO
(Vedere anche Legge 3 maggio 1982, n. 203, Leggi Speciali).

Art. 1647 Nozione
Quando l’affitto ha per oggetto un fondo che l’affittuario coltiva col lavoro prevalentemente proprio o di persone della sua famiglia, si applicano le norme che seguono (sempre che il fondo non superi i limiti di estensione che, per singole zone e colture, possono essere determinati dalle norme corporative) (2079).

Art. 1648 Casi fortuiti ordinari
Il giudice, con riguardo alle condizioni economiche dell’affittuario, può disporre il pagamento rateale del fitto se per un caso fortuito ordinario, le cui conseguenze l’affittuario ha assunte a suo carico, si verifica la perdita di almeno la metà dei frutti del fondo.

Art. 1649 Subaffitto
Se il locatore consente il subaffitto, questo è considerato come locazione diretta tra il locatore e il nuovo affittuario. Artt. 1650-1651 (abrogati).

Art. 1652 Anticipazioni all’affittuario
Qualora l’affittuario non possa provvedere altrimenti, il locatore è tenuto ad anticipargli le sementi e le materie fertilizzanti e antiparassitarie necessarie per la coltivazione del fondo. Il credito del locatore produce interessi in misura corrispondente al saggio legale (1284). Artt. 1653-1654 (abrogati).

 
 
 
 
 

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