Il giorno della stipula del rogito notarile, l’atto conclusivo della compravendita, acquirente e venditore dovranno a presentare tutta la documentazione relativa ad entrambe le parti ed all’immobile oggetto della trattativa.
Titolo di proprietà e/o di provenienza: è il documento che attestala proprietà dell’immobile da parte del venditore. Questi poterebbe esserne entrato in possesso mediante compravendita, donazione o successione. Negli ultimi due casi è bene approfondirne i relativi aspetti, onde evitare eventuali ostacoli all’accesso per mutui garantiti da ipoteca. In tali circostanze, infatti, prima del rogito notarile occorrerà procedere all’estinzione anticipata del mutuo, ottenendo quindi l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca. Le spese devono essere tutte a cura del venditore. In tale documento, ove presenti, devono anche essere indicati i vari limiti previsti. Ad esempio: diritti d’uso o di abitazione, usufrutto e servitù da parte di terzi, etc.
Certificato di destinazione urbanistica; gli atti tra vivi, in forma pubblica o privata, che hanno come oggetto trasferimento, costituzione o scioglimento della comunione dei diritti reali relativi a terreni, sono nulli. Non possono quindi essere stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari, a meno che non si provveda ad allegare il certificato in questione. Esso contiene le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’area interessata. Viene rilasciato dal dirigente (o responsabile) dell’ufficio comunale competente, entro il termine perentorio di 30 giorni dalla presentazione della domanda. E’ valido fino a un anno dalla data del rilascio. Qualora, per dichiarazione dell’alienante o di uno dei condividenti, siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici, occorrerà farne ulteriore richiesta. Se i terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, tale disposizione non viene applicata, purché la superficie complessiva dell’area di pertinenza risulti inferiore a 5000 mq.
Autorizzazione alla lottizzazione: ove non esplicitamente indicato nell’atto notarile, è prevista la nullità delle compravendite di lotti di terreno privi della specifica autorizzazione alla lottizzazione residenziale.
Diritto di prelazione i beni immobili sottoposti a vincolo artistico sono soggetti al diritto di prelazione a favore del Ministero dei Beni culturali. Il proprietario deve denunciare, al sovrintendente del luogo ove si trova il bene, ogni atto a titolo oneroso o gratuito che ne trasmetta la proprietà (in modo completo o parziale). Se la trasmissione avviene per successione a causa di morte, la denuncia deve essere effettuata dall’erede.
Liceità urbanistica: se la costruzione dell’immobile ha avuto inizio successivamente al 1 settembre 1967, al fine della compravendita occorre farne menzione in atto degli estremi autorizzativi.
Concessione in sanatoria: regolarizza opere edili, o parte di opere esistenti, che siano realizzate in assenza o difformità dei necessari atti autorizzativi.
Certificato di agibilità: viene rilasciato dal Comune in cui si trova l’immobile. Attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti. Entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o chi ha presentato la denuncia di inizio attività (o i loro successori o aventi causa) devono a chiederne il rilascio nei seguenti casi: nuove costruzioni, ricostruzioni o sopraelevazioni (totali o parziali) ed interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle suddette condizioni. Alla domanda deve essere allegata una copia della dichiarazione presentata per l’iscrizione al catasto.
Aspetti catastali: è possibile verificare l’esatta consistenza dell’unità immobiliare in oggetto, consultando i documenti depositati presso l’Agenzia del Territorio. Si consiglia di rilevare la planimetria catastale, confrontandola con lo stato attuale dell’immobile. In caso di difformità in termini di consistenza catastale, è necessario presentare una denuncia di variazione per provvedere alla regolarizzazione
Aspetti condominiali: al fine dell’uso comune del fabbricato, il regolamento condominiale definisce i rapporti tra le parti (diritti, obblighi e divieti).
Aspetti tecnico-amministrativi: ai fini della sicurezza dei cantieri e degli impianti, i fabbricati costruiti successivamente all’entrata in vigore del D.L. 494/96, devono essere corredati del fascicolo del fabbricato. Se la costruzione è avvenuta dopo l’entrata in vigore della legge 46/90, inoltre, sono necessarie le certificazioni di conformità degli impianti realizzati. Se l’alloggio fa parte di un condominio, è sufficiente che la documentazione sia depositata presso l’amministratore del condominio. Per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche, in favore dei portatori di handicap, i fabbricati costruiti in seguito all’entrata in vigore della legge 13/89, è necessaria anche la certificazione del grado di accessibilità/visitabilità/adattabilità del fabbricato.
