Per progettare un lavoro di ristrutturazione di un edificio, sia sotto il profilo funzionale che sotto quello prettamente statico, comprese le demolizioni o il rifacimento di alcune parti e la loro sostituzione con elementi e materiale elementi più efficienti, occorre un’elaborazione grafica che ricostruisca la situazione esistente. Se non esistono disegni relativi allo stato attuale del fabbricato, è necessario recarsi sul luogo al fine per effettuare un rilievo e poter fornire un’adeguata documentazione fotografica.

Il progetto ha inizio apportando le prime modifiche sulle copie dei disegni, con matite o pennarelli colorati per diversificare “il prima” e “il dopo”. Generalmente viene stilato un elenco delle parti da conservare e dei materiali da riutilizzare (ad esempio: il cornicione, le facciate in pietra, i solai, la scala, etc.). Nel caso di cambiamenti, è sempre meglio riproporre le medesime tipologie di materiali, forme e costruzione. Le soluzioni devono essere studiate ad hoc, in relazione all’ambiente circostante, alla qualità di ciò che si conserva o si restaura, alla sensibilità del progettista e del committente e, soprattutto, alle leggi vigenti.

Si passa quindi alle misure da adottare al fine di garantire una funzionalità degli ambienti e dei percorsi migliore della precedente. In questo caso occorre compiere un’analisi costi/benefici.

La prima fase da affrontare riguarda la parte strutturale della costruzione. Se i muri portanti o, talora, i pilastri, i solai, le travi, le fondazioni appaiono fatiscenti o presentano problemi di statica (specie se in zone sismiche) è necessario effettuare un calcolo strutturale dell’intero fabbricato o di alcuni elementi (come le travi). Qualora siano necessaire opere di consolidamento, la progettazione dovrà essere particolarmente accurata.
In seguito, si procede con lo studio degli ambienti, dei collegamenti e delle funzioni.

Solitamente il problema principale è la scala. Bisogna valutare se sia conveniente spostarla, ad esempio in caso di fusioni di varie unità immobiliari o quando esse prevedono ambienti che disperdono spazio sfruttabile.

I materiali devono rispettare la tipologia dell’edificio, soprattutto se l’edificio da strutturare è una costruzione storica. Ad esempio, sostituire i vecchi coppi eseguiti a mano con moderne tegole fatte a stampo pensando, in questo modo, di evitare problemi di infiltrazioni dal tetto, sarebbe assolutamente un errore: verrebbero distrutti elementi collaudati e parte dell’artigianato locale.

Lo stesso discorso vale per architravi di legno, ove non siano realmente danneggiati o fatiscenti. Ad esempio, se sono ancora in buone condizioni, è possibile portarli a vista proteggendoli con un’adeguata vernice trasparente. Quando invece le travi si trovano immerse nello spessore dei muri portanti, specie se la parete deve essere intonacata o ricoperta di piastrelle e simili, occorre asportarle al fine di evitare lesioni nell’intonaco o nei rivestimenti.
I costi di un intervento di ristrutturazione dipendono prevalentemente dai seguenti fattori:

- Tipologia del progetto: più si demolisce e più i costi aumentano.
- Zona: in città i costi sono maggiori rispetto ai piccoli centri.
- Procedura della realizzazione: un ente pubblico, con gli appalti ed i prezzi ufficiali, spende di più.

In tale calcolo non si devono considerare solo il valore iniziale, la spesa ed il valore finale, ma anche la qualità in termini sociali e di civiltà legati ad un recupero ben realizzato.